经济不雅察网记者田国宝3月29日，万科（000002.SZ）举办2023年功绩沟通会，董事会主席郁亮再次提到了“活下去”。

早在2018年，万科便提倡“活下去”的标语，激励了全行业和蔼。彼时，好多房企合计万科传递的悲不雅论调对市集信心是种打击，但行业尔后的发展考证了这一判断的前瞻性。

在本年的功绩会上，再次提到“活下去”，郁亮说，想要活下去，光靠业务材干是不够的，还要强化底线想维，作念好极限情况下的压力测试，作念好更充分的准备，“固然万科很早就插足‘活下去’的景况，但本年看来，咱们讨论得还不够全面”。

2023年11月，万科股债大幅度波动，固然在深圳市国资委及大鼓励深铁集团抒发对万科的维持后，风云得以化解，但这件事让万科意志到企业的脆弱性。“比如，万科一直坚捏谨慎的财务政策，咱们和金融机构互助一直相比褂讪”，郁亮说，但一朝市集出现心焦厚谊，出现超预期的下落，原本褂讪的互助可能会发生变化，是以万科需要强化底线想维。

在悉数公司进一步加强危险意志的布景下，万科提倡了一系列“活下去”的政策，包括加大钞票处置力度，周转存量钞票；改日两年削减1000亿元有息欠债；取消2023年的分成。

三大挑战

在功绩会上，万科总裁祝九胜指出，当今万科濒临三大挑战。

一是开荒业务出入不屈衡。万科的销售限制在握住下降，2023年，万科的销售金额是3761.2亿元，同比下降近一成，2024年前两个月销售同比下降四成。销售金额下降意味着回款减少。

而万科待委用限制较大带来了强大的支拨。财报表现，2024年万科预测齐全计容面积是2205万平淡米，固然不足2023年的3133万平淡米，但依然是不小的压力。

对一个房地产技俩而言，建安等老本的支拨是刚性的，但销售则是不细主义，一朝销售回款无法掩盖工程支拨，则需要豪侈集团层面的资金用于保委用。要是访佛的技俩限制较大，对房企而言显然是不小的压力。

第二个挑战是融资样子调动。祝九胜先容，以往，万科90%的融资是信用债，总部融资团队通过总对总相貌不错科罚80%的融资。

但在现时的房地产场地下，融资从总部转向技俩层面，比如刚刚落地的技俩融资息争机制，要点便是针对技俩。针对项贪图融资常常不是一次性披发，而是按工程经由披发，资金也多量被锁在技俩层面，无法开脱使用。

执行上，融资从总部转向技俩层面还伴跟着一个较着的变化，房企向金融机构赢得融资，信用贷款越来越难赢得，拔帜树帜的是需要有钞票作念典质。包括此前部分民营房企刊行的中票，相同需要典质物。

第三个挑战是商量性业务的布局。部分商量性业务的收益率较低，有的致使够不上银行利率，这就形成商量性业务的收益率不足以掩盖利息的爬坡景况。祝九胜先容，万科商量性业务限制接近4000亿元。

祝九胜将万科濒临的三大挑战描绘为三个“剪刀差”，外汇跟单第一个和第三个形成一个跷跷板联系，即销售限制每下滑1000亿元，不错用50亿元的商量性收益来均衡。但当今商量性业务还无法承担均衡销售限制下滑的重担。

何况，由于场合政府对预售资金监管趋严，万科总部现款流也出现大幅度下滑。戒指2023年底，万科的货币资金是998亿元，同比减少27%；而同期母公司现款流唯一184亿元，同比减少58%。

从现款流来看，戒指2023年底，万科商量性现款流净额同比加多了44%，而母公司商量性现款流净额同比下降了81%。

如何“活下去”

在功绩会上，郁亮说，但愿万科大约作念得更好，大约作念成一个穿越周期的标杆。

为了应付挑战，更好地活下去，万科公布了一系列步伐。

第一是加大钞票处置的力度。郁亮先容，2024年，万科将通过巨额钞票和股权走动等相貌，结束不低于300亿元的回款。

此前，市集传出过万科在为普洛斯中国股权、泊寓股权等钞票寻找买家的音书。

第二，改日两年，万科筹谋削减1000亿元以上的有息欠债。戒指2023年底，万科有息欠债共计3200亿元，其中一年内到期的占比19.5%；从融资渠说念来看，银行借钱占比61.7%，公开债占比24.9%。

从财报看，2023年万科的有息欠债同比有所飞腾，按照削债筹谋，改日两年，万科的有息欠债将下降至2000亿元阁下，讹诈商量性物业贷等融资用具，全面融入城市房地产融资息争机制，推动融资样子转型。

祝九胜线路，万科里面正按照梳理资源、盘货钞票、提供典质品、擢升现款流等原则对待商量性物业贷，2024年一季度，万科新增商量性物业贷100亿元阁下；同期，城市房地产融资息争机制也赢得百亿级别的融资。

第三，取消2023年分成。万科董秘朱旭先容，自上市以来，万科畅达30年坚捏分成，累计分成1030亿元，是历史股权融资的2.8倍。在功绩会上，郁亮特意为取消分成向鼓励致歉。

第四，商量性业求结束买卖样子闭环。

一是通过刊行公募REITs结束轻钞票化运作。当今，中金印力消费REIT还是完成网下询价，技俩估值接近40亿元；万纬物流REIT汇报赢得证监会受理；保租房REIT还是完成钞票端梳理、评估等责任，正在开展汇报责任。

二是通过竖立私募基金，结束部分商量性业务的轻钞票化。当今万科还是和修复银行缔造了100亿元的住房租出基金，签约了5个技俩，总限制在28亿元阁下。

同期，万科也取得了银行、保障等债权机构的维持。祝九胜先容，万科与26家银行有互助联系，对万科“皱了眉头、提了忠告、给了优容”。所谓颦蹙头是市集下行超出预期；给忠告是建议万科怎么活下去，如何保捏现款流均衡；同期在债务方面赐与万科优容。

祝九胜说，银行主要和蔼三点：第一是钱到那处了？第二是钞票在那处？第三是现款流够不够？行为房企，只消这三个问题恢复好了，“银行的维持魄力和力度是饱胀的”。

在功绩会上，郁亮说，万科坚强不躺平，“咱们有充分的信心校服珍惜，一定会跨过这个关隘”。

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